前天,廣東省房協召開三中全會後房地產趨勢研討會剛結束,就傳來“穗六條”出台的信息,而會上許多專家估計,按三中全會市場經濟發揮“決定性作用”的精神,廣州不會跟隨“北上深”三個一線城市出台調控加碼政策了,但事實卻非如此。
  仔細比較“穗六條”跟“京七條”、“滬七條”、“深八條”的內容,除了對外來人口購房限制更嚴之外,其他則大同小異,也談不上什麼“一線城市最嚴調控”。
  具體來看,外地買家社保年限延至三年且在近五年內有效,這應該是較大程度地限制了非戶籍人口的購房意願。但據稱目前廣州購房者中有一半左右是非戶籍人口,顯然這個政策是有針對性的。一種說法是這些人發現一線城市中廣州房價最低、最近漲速最快,是投資“窪地”的機會;另一種說法是這些人大多在廣州做生意,購買力較強。實際上,這個群體對廣州近期房價的拉動較為明顯。
  其次將二套房貸提高至七成,與其他一線城市一樣,對改善性需求有抑製作用,但對置換型改善性需求的壓製作用不大。其他措施如住宅地供應增加20%以上、加快中低價位商品房建設、對預售實行價格指導等應該對市場也有影響,前兩項是較為中長期的措施,後一項則是短期調控措施。
  總體上來看,“穗六條”將對成交量立馬產生影響。投資客入市沒那麼容易了,高價房的銷售可能被“指導”,中低價位的房屋成交占比加大可能在12月房價上體現出來。但是,僅剩下的一個月均價下降也很難扭轉廣州年度房價控制目標難以實現的狀況。
  綜上所述,廣州在三中全會後出台“穗六條”可以得出以下判斷:一是廣州要強調樓市調控姿態不落後於其他一線城市。廣州房價在一線城市中是最低的,經常為此自稱“房價理性”,但今年以來每每領漲全國,“北上深”都出台了調控加碼政策,廣州不出可能說不過去。二是今年房價控制目標基本上是難以完成了,原來認為問責不過就是不痛不癢的“約談”,現在來看,不採取調控加碼措施難以服眾,“穗六條”可以表明政府並非不作為。三是三中全會《決定》要建立的長效機制短期內很難形成,政策又不可能有“空窗期”,雖然強調“市場起決定性作用”,但承接房地產立法、房產數據信息聯網、土地制度改革等的長效機制之前,限購、限貸等“限”字頭政府干預還必不可少。四是“穗六條”雖然有被逼出台的情形,但其影響可能仍是中長期的,如中低價位商品房建設必然體現在今後的土地出讓要求上,宅地供應增加有可能改變供需關係。
  值得一提的是,不要簡單以為“穗六條”會馬上產生降房價的效果,哪怕數據顯示房價降了。因為,12月幾乎肯定顯示房價降了,那是因為中低價房成交比例大了,高價房被禁止預售了,具體的房價則可能是基本不降。只是有一部分開發商會對明後年的預期產生變化,有的則選擇促銷走貨。如是,一些剛需可能會發現某些入市時機。()
  (作者是廣東省體制改革研究會副會長)編輯:  (原標題:羊城晚報:“穗六條”難令年度房價“達標”)
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